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LA PREGUNTA

 

¿Hay que construir más
vivienda
  pública?

 

La falta de vivienda asequible ocupa uno de los primeros lugares en las listas de temas que más preocupan a los ciudadanos. Hemos planteado a dos expertos de la Administración una pregunta que no por obvia hay que dejar de plantear a los responsables de gestionar el suelo público y las políticas de vivienda.   A partir de la respuesta afirmativa a la pregunta de si hay que construir más pisos públicos, Caterina Ramis y Joan Ràfols desgranan los porqués de la situación actual y plantean de qué manera las instituciones pueden contraponer las tendencias, estrictamente materialistas, del mercado inmobiliario.

 

Pisos de alquiler
para familias con
pocos recursos

 

Joan Ràfols Esteve,
Economista

La respuesta a la cuestión es obvia, si bien debe precisarse el contenido de una respuesta necesariamente afirmativa.

Cuando se habla de vivienda pública en Barcelona, nos referimos a la que construyen directamente el Ayuntamiento, mediante el Patronat Municipal de l'Habitatge (PMH), la Generalitat, mediante el Institut Català del Sòl, o empresas de capital público como REGESA. Habitualmente las viviendas de promoción pública tienen fijados, por la legislación protectora en materia de vivienda, precios de venta más bajos y condiciones de financiación para los adquirientes más favorables que las condiciones en las que se venden el resto de viviendas, con el fin de que las familias con bajos niveles de ingresos a las que van dirigidas puedan pagar las cuotas de amortización o los alquileres.

La escasez del suelo edificable en la ciudad de Barcelona provoca que los precios de las viviendas sean sensiblemente más elevados que en el entorno metropolitano y otras ciudades, y, en cambio, el nivel de renta de las familias es bastante similar. En consecuencia, en la ciudad de Barcelona hemos tenido una oferta de viviendas cuantitativamente más reducida que las necesidades derivadas del crecimiento del número de familias y un nivel de precios de las viviendas más elevado. Por tanto, la crisis de accesibilidad a la vivienda que se dio en toda España desde 1980 hasta 1997 tuvo en la ciudad de Barcelona efectos más amplios -pérdida y envejecimiento de la población residente- que sus consecuencias directas en el mercado de vivienda.

El número de viviendas de promoción pública acabadas en la ciudad de Barcelona no es desdeñable si se compara con el total de viviendas acabadas en la ciudad, ya que se alcanza un 32,6% del total en el periodo 1992-1998. Incrementar la promoción pública en la ciudad de Barcelona resulta difícil, además de por la insuficiencia presupuestaria, por las dificultades que encuentran los promotores públicos para disponer de suelo, lo que en una ciudad como Barcelona sólo se puede conseguir mediante actuaciones urbanísticas de renovación de la ciudad ya construida, proceso lento en el tiempo y que requiere a la vez importantes inversiones.

Viviendas de promoción pública
acabadas en la ciudad de Barcelona

1983 419 1991 259
1984 535 1992 215
1985 257 1993 282
1986 8 1994 541
1987 295 1995 264
1988 787 1996 241
1989 46 1997 907
1990 236 1998 747

El hecho de que las cifras relativamente importantes de promoción pública de vivienda no hayan tenido una incidencia mayor en la problemática específica de accesibilidad a la vivienda -especialmente de los jóvenes en edad de emanciparse- se explica por el hecho de que desde 1980 la totalidad de los proyectos ya tenían adjudicatarios prefijados. A diferencia de otras poblaciones en las que a las viviendas de promoción pública puede acceder todo el mundo residente en el municipio, con necesidad de vivienda y por debajo de un determinado nivel de ingresos, en Barcelona cada promoción se construía con adjudicatarios prefijados. A principios de los ochenta, el objetivo era realojar a los últimos núcleos de barraqueros, después tuvieron prioridad los procesos de realojamiento en Ciutat Vella y, a partir de 1988, la sustitución de bloques afectados por patologías estructurales o mera obsolescencia de los barrios de promoción pública construidos por el Patronat Municipal de l'Habitatge o la Obra Sindical del Hogar y el Instituto Nacional de la Vivienda. A partir de 1995, a estos fines se han añadido los de realojamiento de las familias afectadas por la apertura de la Diagonal hasta el mar.

No puede dudarse de la bondad de estos fines, que en la casi totalidad de los casos suponía, además de la mejora urbanística del barrio, una mejora sustancial de las condiciones de habitabilidad de las familias. Pero, en cualquier caso, esta decisión -en un marco de estrechez presupuestaria y de escasez de suelo- comportó que no hubiera actuaciones de promoción pública para atender las nuevas necesidades de vivienda derivadas de la formación de nuevas familias. No ha sido hasta 1998 cuando el PMH ha puesto en marcha promociones para este fin.

Ahora bien, si resulta importante ampliar el abanico de beneficiarios de la promoción pública en el sentido antes citado, también lo es que el acceso a la vivienda pública permita su uso, pero no que implique la apropiación particular del elevado nivel de subvención que una vivienda de promoción pública supone. El continuo incremento de los precios en Barcelona comporta una diferencia cada vez más elevada entre el precio de venta de una vivienda en el mercado y una vivienda de promoción pública. En el caso de la adjudicación en venta, aunque haya limitaciones en la transmisión, a la larga el beneficiario capitaliza privadamente las ayudas recibidas. Sólo la adjudicación en alquiler permite que eso no pase y que el parque de vivienda en alquiler conserve con el paso del tiempo su finalidad social.

A largo plazo, y dadas las condiciones de la ciudad de Barcelona, es más eficiente la constitución de un reducido parque de vivienda pública en alquiler que un incremento sustantivo de la promoción pública en venta.

Alguien podría pensar que la mejora de la situación en los mercados de la vivienda que desde 1995 ha originado la reducción de los tipos de interés permite reducir la incidencia de la vivienda pública en Barcelona. Son muchas las razones que se pueden dar para justificar un mantenimiento de la inversión en esta materia. La más importante es que, debido a los elevados niveles de precios que se dan en Barcelona, las situaciones de insolvencia en el mercado de la vivienda afectan todavía a un numeroso colectivo de familias. En el cuadro adjunto se recoge de la revista Barcelona Economia (primer trimestre 1999) una estimación del esfuerzo económico sobre la renta familiar disponible que comporta la adquisición de una vivienda a precios de venta de mercado, incluyendo beneficios fiscales.

Esfuerzo económico sobre la renta
familiar disponible que supone la adquisición
de una vivienda en Barcelona ciudad

Nueva 2ª mano
1990 87,3 38,8
1991 85,3 39,2
1992 82,1 44,7
1993 76,7 37,9
1994 56,1 30,7
1995 57,1 28,5
1996 46,8 25,8
1997 39,2 22,1
1998 38,4 27,3

La mejora sustancial de la accesibilidad, producto de la moderación de los precios en el periodo 1993-1997 y sobre todo de la reducción de los tipos de interés, ha llegado al límite máximo. Estos cálculos están hechos sobre la base de variables estadísticas, como la media de renta familiar disponible, y no refleja las diferencias de distribución de la renta. Es precisamente en un momento como el actual, en el que la mejora de la situación económica permite que la política de vivienda no tenga que preocuparse y tenga que destinar recursos presupuestarios para hacer posible el acceso a la vivienda de las familias con rentas medias, cuando se pueden concentrar esfuerzos y recursos para atender a las familias más necesitadas. No debe olvidarse, tampoco, que la mejora de los mercados inmobiliarios, debida a la mejor coyuntura económica, ha incrementado -doblando y triplicando- la recaudación de las figuras impositivas de la Administración del Estado, de la Generalitat y del Ayuntamiento que gravan la edificación y adquisición de viviendas: IVA, transmisiones patrimoniales, impuesto de construcciones y plusvalía municipal sobre incremento de valor de los terrenos.

 

La Administración debe participar en
todos los planes urbanísticos

 

Caterina Ramis i Llompart ,
Gerente del Patronat Municipal de l’Habitatge

La cuestión que nos ocupa es bastante evidente, y la respuesta, obvia. Construir más vivienda pública en la ciudad de Barcelona es una necesidad que no admite excepción. Frenar la emigración de las capas más bajas de la población urbana hacia otros municipios del entorno metropolitano, en los que el precio de la vivienda resulta asequible en relación con su nivel de ingresos, es luchar por un modelo urbano diverso, por lo que ya se ha llamado el concepto de cuidad multisocial.

La Barcelona postolímpica ha dejado atrás la imagen urbanística descuidada de etapas anteriores. Esta metamorfosis ha tenido efectos positivos, pero también ha generado otros negativos y muy concretamente en el ámbito de la vivienda. Esta circunstancia ha propiciado que el sector de las inmobiliarias aproveche al máximo el polo de atracción de Barcelona, pero teniendo en cuenta la escasez de suelo en la ciudad, el producto final ha resultado caro y no al alcance de todo el mundo.

Imaginemos la siguiente hipótesis. Actualmente el precio de venta por m2 en Barcelona, según especifica el último informe de la Coyuntura Inmobiliaria en Barcelona elaborado por Tecnograma, se sitúa en 271.800 pesetas. Si queremos comprar un piso de 70m2, el precio final es de 19.026.000 pesetas a las que tendremos que sumar 1.331.820 correspondientes al 7% de IVA, con lo que el total será de 20.357.820 pesetas. Teniendo en cuenta que tendremos que aportar una entrada correspondiente al 20% de dicha cantidad, nos quedarán todavía por pagar 15.220.800 pesetas por las que tendremos que pedir una hipoteca. Partiendo de la base de que la contrataremos a 20 años con una sola cuota constante y a 4,75% de interés TAE, el resultado nos obliga a hacer frente a un pago de 97.528 pesetas mensuales. Ahora bien, según la ratio de solvencia bancaria podría concederse una hipoteca por esta cantidad a partir de unos ingresos que determinen una base imponible a partir de 3.901.120 pesetas. Así pues, la pregunta siguiente no es quién es solvente para pedir un préstamo hipotecario, sino, todo lo contrario, quién se quedaría fuera por no llegar al mínimo establecido o por incapacidad de poder ahorrar la entrada exigida, o bien por no poder pagar los recibos con regularidad.

Pese a la estabilización de la situación económica, un número importante de personas con problemas sociales o bien simplemente con un nivel de ingresos muy ajustado batalla día tras día para que sus derechos le sean reconocidos, y el de la vivienda es uno de ellos.
El Ayuntamiento de Barcelona a través del PMH y otros promotores públicos con competencias en materia de vivienda social intentan equilibrar las desigualdades. Los esfuerzos, sin embargo, son insuficientes ante una demanda cada vez más creciente.

Los datos del último informe sobre los niveles de pobreza en la diócesis de Barcelona elaborados por la fundación FOESSA con el Equipo de Investigación Sociológica (EDIS) son lo bastante contundentes y nos ponen en situación de alerta. Según este estudio, el 43% de la población pobre habita principalmente en Barcelona, lo que supone que cuatro de cada diez personas en situación precaria viven en la ciudad. Otro dato relevante es que el grupo formado por lo que se define como pobreza severa, aquellos que cobran entre el 15% y el 25% de la Renta Disponible (RDN), que en la provincia de Barcelona se sitúa en 100.830 pesetas y que representa 27.150 familias, se concentra también en nuestro núcleo urbano. A estas familias hay que añadir gran parte de las 42.050 familias que constituyen el grupo de la pobreza relativa (ingresos entre el 25% y el 50% de la RDN).

Paralelamente, tenemos que agregar a la lista aquellas personas que, pese a no vivir en precariedad, son incapaces de hacer frente a los elevados índices de precios de consumo que se establecen en Barcelona. Comprar un piso, o incluso alquilarlo, en el mercado actual, aunque sea en barrios que antes se consideraban populares, es para muchas familias una acción vetada. Es en este punto en el que los promotores públicos tenemos la necesidad de estar presentes en todas las actuaciones urbanísticas diseñadas en la ciudad, como son la apertura de la Diagonal, Poblenou, Can Batlló, etc. a fin de garantizar la presencia de vivienda pública en toda su variedad de regímenes de protección, según los niveles de ingresos, y de este modo equilibrar la ciudad llevando a cabo una redistribución equitativa del bien vivienda para todas las capas. Y también eliminar la tradición de gueto en el ámbito vivienda para aquellos sectores poblacionales con menos poder adquisitivo e integrarlos en una red de ciudad que no excluye, es decir, que dignifica a la persona mediante su hábitat y de esta forma preserva su derecho de poder vivir en la ciudad en igualdad de condiciones que otras personas más favorecidas económicamente.

Para alcanzar este objetivo hay que continuar explorando nuevas fórmulas y trabajar intentando dejar atrás la idea de que la vivienda social es un servicio destinado a un sector poblacional muy concreto -aquel el que se sitúa por debajo del 2,5 del SMI-. La evolución del mercado laboral, el paro -que afecta sobre todo a tres grupos: mujeres, jóvenes y hombre mayores de 45 años- y el cambio en la estructura familiar con el aumento de cabezas de familia monoparentales han incorporado nuevas personas a las listas de espera de los promotores públicos para intentar conseguir ser el beneficiario de una vivienda protegida en régimen de alquiler o propiedad.

La Barcelona del 2000 necesita, más que nunca, de unos promotores públicos que sepan amoldarse a las nuevas tendencias, que continúen preocupándose de sus jóvenes y que intervengan urbanísticamente en aquellos barrios con viviendas degradadas remodelándolas o rehabilitándolas. Por esta razón, hay que aprovechar las ayudas que otorga el Ministerio de Fomento con el Plan de la Vivienda y concretar más los esfuerzos que hay que realizar para alcanzar los objetivos fijados.

Por otro lado, la aprobación de la Carta Municipal y la constitución del consorcio entre las diferentes administraciones para afrontar la gestión de la vivienda pública en Barcelona es un hecho del que todos tenemos que felicitarnos.

Esperamos que en estos próximos meses podamos hacer efectivo este acuerdo con la constitución del ente gestor que deberá desarrollar los programas de vivienda social, los cuales redundarán, sin duda, en la mejora de los problemas del ciudadano.

Bloque de promoción pública en la avenida de la Vall d'Hebron, en los conocidos como "labios" de las rondas.