portada

LA PREGUNTA

Cal construir més
habitatge
  públic?

 

La manca d'habitatge assequible apareix en un dels primers llocs a les llistes de temes que més preocupen els ciutadans. Hem plantejat a dos experts de l'Administració una pregunta que, tot i que sigui òbvia, cal no deixar de plantejar als responsables de gestionar el sòl públic i les polítiques d'habitatge. A partir de la resposta afirmativa a la pregunta de si cal fer més pisos públics, Caterina Ramis i Joan Ràfols analitzen els perquès de la situació actual i plantegen de quina manera les institucions poden contraposar les tendències, estrictament materialistes, del mercat immobiliari.

 

Pisos de lloguer
per a famílies
amb poc recursos

 

Joan Ràfols Esteve,
Economista

La resposta a la qüestió és òbvia, si bé s'ha de precisar el contingut d'una resposta necessàriament afirmativa.

Quan parlem d'habitatge públic a Barcelona, ens referim al que construeixen directament l'Ajuntament, mitjançant el Patronat Municipal de l'Habitatge (PMH), o la Generalitat, mitjançant l'Institut Català del Sòl, o empreses de capital públic com REGESA. Normalment els habitatges de promoció pública tenen fixats, per la legislació protectora en matèria d'habitatge, preus de venda més baixos i condicions de finançament per als adquirents més favorables que les condicions en què es ven la resta d'habitatges, amb la finalitat que les famílies amb baixos nivells d'ingressos a les quals van dirigits puguin pagar les quotes d'amortització o els lloguers.

L'escassetat del sòl edificable a la ciutat de Barcelona fa que els preus dels habitatges siguin sensiblement més elevats que en l'entorn metropolità i altres ciutats, i en canvi el nivell de renda de les famílies és bastant similar. En conseqüència, a la ciutat de Barcelona, hem tingut una oferta d'habitatges quantitativament més reduïda que les necessitats derivades del creixement del nombre de famílies i un nivell de preus dels habitatges més elevat. Per tant, la crisi d'accessibilitat a l'habitatge que es va donar a tot Espanya des de 1980 fins a 1997 va tenir a la ciutat de Barcelona efectes més amplis -pèrdua i envelliment de la població resident- que les seves conseqüències directes en el mercat d'habitatge.

El nombre d'habitatges de promoció pública acabats a la ciutat de Barcelona no és menyspreable si es compara amb el total d'habitatges acabats a la ciutat, ja que s'assoleix un 32,6% del total en el període 1992-1998. Incrementar la promoció pública a la ciutat de Barcelona resulta difícil per la insuficiència pressupostària i, a més, per les dificultats que tenen els promotors públics de disposar de sòl que, en una ciutat com Barcelona, només es pot aconseguir mitjançant actuacions urbanístiques de renovació de la ciutat ja construïda, procés lent en el temps i que requereix alhora importants inversions.

Habitatges de promoció pública
acabats a la ciutat de Barcelona

1983 419 1991 259
1984 535 1992 215
1985 257 1993 282
1986 8 1994 541
1987 295 1995 264
1988 787 1996 241
1989 46 1997 907
1990 236 1998 747

El fet que xifres relativament importants de promoció pública d'habitatge no hagin tingut una incidència més gran en la problemàtica específica d'accessibilitat a l'habitatge -espe-cialment dels joves en edat d'emancipar-se- s'explica pel fet que, des de 1980, la totalitat dels projectes ja tenien adjudicataris prefixats. A diferència d'altres poblacions en què als habitatges de promoció pública hi pot accedir tothom que resideixi al municipi, amb necessitat d'habitatge i per sota d'un determinat nivell d'ingressos, a Barcelona cada promoció es construïa amb adjudicataris prefixats. A principis de 1980, l'objectiu era reallotjar els últims nuclis de barraquistes, després van tenir prioritat els processos de reallotjament a Ciutat Vella i, a partir de 1988, la substitució de blocs afectats per patologies estructurals o mera obsolescència dels barris de promoció pública construïts pel Patronat Municipal de l'Habitatge o l'Obra Sindical del Hogar i l'Instituto Nacional de la Vivienda. A partir de 1995, a aquestes finalitats s'hi han afegit les de reallotjament de les famílies afectades per l'obertura de la Diagonal fins al mar.

No es pot dubtar de la bondat d'aquestes finalitats, que en la quasi totalitat dels casos suposava, a part de la millora urbanística del barri, una substancial millora de les condicions d'habitabilitat de les famílies. Però, en tot cas, aquesta decisió -en un marc d'estretor pressupostària i d'escassetat de sòl- va comportar que no hi hagués actuacions de promoció pública per atendre les noves necessitats d'habitatge derivades de la formació de noves famílies. No ha estat fins al 1998 que el PMH ha posat en marxa promocions per a aquesta finalitat.

Ara bé, si resulta important ampliar el ventall de beneficiaris de la promoció pública en el sentit abans esmentat, també ho és que l'accés a l'habitatge públic en permeti l'ús, però que no impliqui l'apropiació particular de l'elevat nivell de subvenció que un habitatge de promoció pública suposa. El continuat increment dels preus a Barcelona comporta una diferència cada vegada més elevada entre el preu de venda d'un habitatge en el mercat i un habitatge de promoció pública. En el cas de l'adjudicació en venda, encara que hi hagi limitacions a la transmissió, a la llarga el beneficiari capitalitza privadament les ajudes rebudes. Només l'adjudicació en lloguer permet que això no passi, i que el parc d'habitatge en lloguer mantingui en el temps la seva finalitat social.

A llarg termini és més eficient la constitució d'un reduït parc d'habitatge públic en lloguer que un increment substantiu de la promoció pública en venda, ateses les condicions de la ciutat de Barcelona.

Algú pot pensar que la millora de la situació en els mercats de l'habitatge que des de 1995 ha originat la reducció dels tipus d'interès permet reduir la incidència de l'habitatge públic a Barcelona. Són moltes les raons que es poden donar per justificar un manteniment de la inversió en aquesta matèria. La més important és que, a causa dels elevats nivells de preus que es donen a la ciutat de Barcelona, les situacions d'insolvència en el mercat de l'habitatge afecten encara un col.lectiu nombrós de famílies. En el quadre adjunt es recull, de la revista Barcelona Economia (primer trimestre 1999), una estimació de l'esforç econòmic sobre la renda familiar disponible que comporta l'adquisició d'un habitatge a preus de venda de mercat, incloent-hi beneficis fiscals.

Esforç econòmic sobre la renda familiar
disponible que suposa l'adquisició d'un
habitatge a Barcelona ciutat

Nou 2a mà
1990 87,3 38,8
1991 85,3 39,2
1992 82,1 44,7
1993 76,7 37,9
1994 56,1 30,7
1995 57,1 28,5
1996 46,8 25,8
1997 39,2 22,1
1998 38,4 27,3

La millora substancial de l'accessibilitat, producte de la moderació dels preus en el període 1993-1997 i sobretot de la reducció dels tipus d'interès, ha tocat sostre. Aquests càlculs estan fets sobre la base de variables estadístiques, com la mitjana de la renda familiar disponible, i no reflecteixen les diferències en la distribució de la renda. És precisament en un moment com l'actual, en què la millora de la situació econòmica permet que la política d'habitatge no s'hagi de preocupar i hagi de destinar recursos pressupostaris per fer possible l'accés a l'habitatge de les famílies amb rendes mitjanes, que es poden concentrar esforços i recursos per atendre les famílies més necessitades. No s'ha d'oblidar, tampoc, que la millora dels mercats immobiliaris, deguda a la millor conjuntura econòmica, ha incrementat -doblant i triplicant- la recaptació de les figures impositives de l'Administració de l'Estat, de la Generalitat i de l'Ajuntament que graven l'edificació i l'adquisició d'habitatges: IVA, transmissions patrimonials, impost de construccions i plusvàlua municipal sobre increment de valor dels terrenys.

 

 

L'Administració ha
de participar en tots
els plans urbanístics

 

Caterina Ramis i Llompart ,
Gerent del Patronat Municipal de l’Habitatge

La qüestió que ens ocupa és prou evident, i la resposta, òbvia. Fer més habitatge públic a la ciutat de Barcelona és una necessitat que no admet excepció. Frenar l'emigració de les capes més baixes de la població urbana cap a altres municipis de l'entorn metropolità, on el preu de l'habitatge és assequible pel que fa al seu nivell d'ingressos, és lluitar per un model urbà divers, per allò que ja s'ha anomenat amb el concepte de ciutat multisocial.

La Barcelona postolímpica ha deixat enrere la imatge urbanística descurada d'etapes anteriors. La metamorfosi esdevinguda ha tingut efectes positius, però també n'ha generat de negatius i molt concretament en l'àmbit de l'habitatge. Aquesta circumstància ha propiciat que el sector de les immobiliàries aprofiti al màxim el pol d'atracció de Barcelona, però tenint en compte l'escassetat de sòl a la ciutat el producte final ha resultat car i no a l'abast de tothom.

Imaginem la següent hipòtesi. Actualment el preu de venda per m2 a Barcelona, segons especifica l'últim informe de la Conjuntura Immobiliària a Barcelona elaborat per Tecnigrama, se situa en 271.800 pessetes. Si volem comprar un pis de 70 m2 el preu final és de 19.026.000 pessetes a les quals haurem de sumar 1.331.820 corresponents al 7% de l'IVA, per tant, un total de 20.357.820 pessetes. Tenint en compte que haurem d'aportar una entrada corresponent al 20% d'aquesta quantitat, ens restaran encara per pagar 15.220.800 pessetes per les quals haurem de demanar una hipoteca. Partint de la base que la contractarem per vint anys amb una quota constant i a 4,75% d'interès TAE, el resultat ens obliga a afrontar un pagament de 97.528 pessetes mensuals. Ara bé, segons la ràtio de solvència bancària podria concedir-se una hipoteca per aquesta quantitat a partir d'uns ingressos que determinin una base imposable a partir de 3.901.120 pessetes. La pregunta següent, doncs, no és qui és solvent per demanar un préstec hipotecari; sinó al contrari, qui es quedaria fora per no arribar al mínim establert, o per incapacitat de poder estalviar l'entrada exigida o bé per no poder pagar els rebuts amb regularitat.

Malgrat l'estabilització de la situació econòmica, un nombre important de gent amb problemes socials, o bé simplement amb un nivell d'ingressos molt ajustat, batalla dia rere dia perquè els seus drets els siguin reconeguts, i el de l'habitatge n'és un.

Bloc de promoció pública a l'avinguda de la Vall d'Hebron, als anomenats "llavis" de les rondes.

L'Ajuntament de Barcelona a través del PMH i altres promotors públics amb competències en matèria d'habitatge social intenten equilibrar les desigualtats. Els esforços, però, són insuficients davant una demanda cada cop més creixent.

Les dades de l'últim informe sobre els nivells de pobresa a la diòcesi de Barcelona elaborats per la fundació FOESSA amb l'Equip d'Investigació Sociològica (EDIS) són prou contundents i ens posen en situació d'alerta. Segons l'estudi el 43% de la població pobra habita principalment a Barcelona, cosa que suposa que quatre de cada deu persones en situació precària viuen a la ciutat. Una altra dada rellevant és que el grup conformat per allò que es defineix com a pobresa severa, aquells que cobren entre el 15% i el 25% de la Renda Disponible (RDN), que se situa a la província de Barcelona en 100.830 pessetes i que representa 27.150 famílies, es concentra també al nostre nucli urbà. A aquestes famílies, s'hi ha d'afegir una bona part de les 142.050 famílies que constitueixen el grup de la pobresa relativa (ingressos entre el 25% i el 50% de la RDN).

Paral.lelament, hem de sumar a la llista aquella gent que tot i no viure en precarietat, són incapaços d'afrontar els elevats índexs de preus de consum que s'estableixen a Barcelona. Comprar un pis, o fins i tot llogar-lo, en el mercat actual, encara que sigui en barris que anteriorment es consideraven populars, és per a moltes famílies una acció vedada. És aquest el punt en què els promotors públics tenim la necessitat de ser presents en totes les actuacions urbanístiques dissenyades a la ciutat, com són l'obertura de la Diagonal, el Poblenou, Can Batlló... per tal de garantir la presència d'habitatge públic, en tota la varietat de règims de protecció, segons els nivells d'ingressos, i així equilibrar la ciutat fent una distribució equitativa del bé habitatge per a totes les capes. I també eliminar la tradició del gueto en l'àmbit de l'habitatge per a aquells sectors poblacionals amb menys poder adquisitiu i integrar-los en una xarxa de ciutat que no exclou, és a dir, que dignifica la persona mitjançant el seu hàbitat i d'aquesta manera preserva el seu dret de poder viure a la ciutat en igualtat de condicions que altra gent més afavorida econòmicament.

Per assolir aquest objectiu cal continuar explorant noves fórmules i treballar intentant deixar enrere la idea que l'habitatge social és un servei destinat a un sector poblacional molt concret -aquell que se situa per sota del 2,5 del SMI-. L'evolució del mercat laboral, l'atur -que afecta sobretot tres grups: dones, joves i homes més grans de 45 anys- i el canvi en l'estructura familiar amb l'augment de caps de llar monoparentals, ha incorporat noves persones a les llistes d'espera dels promotors públics per intentar aconseguir ser les beneficiàries d'un habitatge protegit en règim de lloguer o propietat.

La Barcelona del 2000 necessita, més que mai, uns promotors públics que sàpiguen emmotllar-se a les noves tendències, que continuïn preocupant-se dels seus joves i que intervinguin urbanísticament en aquells barris amb habitatges degradats remodelant-los o rehabilitant-los. Per això cal aprofitar millor els ajuts que atorga el Ministeri de Foment amb el Pla de l'Habitatge i concretar més els esforços que cal fer per assolir els objectius fixats.

D'altra banda, l'aprovació de la Carta Municipal i la constitució del consorci entre les diferents administracions per afrontar la gestió de l'habitatge públic a Barcelona és un fet del qual hem de congratular-nos tots.

Esperem que aquests propers mesos puguem fer efectiu aquest acord amb la constitució de l'ens gestor que haurà de desenvolupar els programes d'habitatge social, els quals redundaran, sens dubte, en la millora dels problemes del ciutadà.